Kapitalanlage · Pfreimd (Oberpfalz)
92536 Pfreimd · Denkmalgeschütztes Zweifamilien-Reiheneckhaus, 3 Etagen · Baujahr 1546 · Bestandsmieter seit Jahrzehnten
Investment auf einen Blick
Vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage Pfreimds. Aktuell durch eine soziale Einrichtung als langfristigen Bestandsmieter genutzt – der Mietvertrag wurde 2025 um zehn Jahre verlängert. Cashflow ab dem ersten Tag, keine Anfangs-Leerstandsphase, zusätzlich die Steuerhebel einer denkmalgeschützten Immobilie.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Cashflow nach Tilgung, Bewirtschaftung und Denkmal-AfA hängt von der individuellen Finanzierungs- und Steuersituation ab und wird im Beratungsgespräch durchgerechnet.
Das Gebäude
Das Reihenhaus zählt zu den historischen Bauten in Pfreimd. Über die Jahrhunderte gewachsen, laufend instand gehalten – und in seiner Substanz robust. Der Denkmalschutz sichert den Charakter der Fassade und ermöglicht zugleich steuerliche Sondereffekte für Käufer (siehe Denkmal-Sektion weiter unten).
Weitere Eindrücke
Bilder von Gebäudeansichten, allgemein zugänglichen Bereichen und Detail-Aufnahmen. Innenaufnahmen der derzeit bewohnten Räume können aus Datenschutz-Gründen nicht öffentlich gezeigt werden – siehe Hinweis unter der Galerie.
Eckdaten im Überblick
Denkmalschutz & Steuerhebel
Denkmalgeschützte Immobilien werden in Deutschland steuerlich anders behandelt als der allgemeine Bestand. Drei Punkte sind dabei für Kapitalanleger relevant – kurz und neutral eingeordnet.
Für nachgewiesene Sanierungs- und Modernisierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden gilt eine erhöhte Abschreibung: in den ersten acht Jahren bis zu 9 % p. a., danach vier Jahre 7 % p. a. – auf den nachgewiesenen Aufwand.
Für das Gebäude selbst (Bestand) gilt für vor 1925 errichtete Bauten regelmäßig eine Gebäude-AfA von 2,5 % p. a. statt 2 %. Beim Baujahr 1546 greift dieser Effekt.
Das Gebäude steht aktuell auf Energieklasse H – sanierungsfähig und damit für die Denkmal-Sonder-AfA besonders interessant. Sanierungsaufwand, der nach Denkmalbescheinigung als begünstigte Maßnahme anerkannt wird, läuft direkt in die erhöhte Abschreibung ein.
Dieser Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung. Welche AfA-Sätze auf Ihre konkrete Situation tatsächlich anwendbar sind und in welcher Höhe Sanierungsaufwand denkmal-bescheinigt wird, gehört in die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater. Mehr Hintergrund zum Thema Restnutzungsdauer und AfA finden Sie in unserem Ratgeberbeitrag.
Energieeffizienz
Der Energieausweis wurde im Oktober 2025 als Bedarfsausweis nach GEG ausgestellt (gültig bis 14.10.2035). Die Pflichtangabe für Immobilienanzeigen – der Endenergiebedarf – liegt bei 268,4 kWh/(m²·a) und ergibt Energieeffizienzklasse H. Wir kommunizieren das offen: Ein 1546 erbautes Gebäude mit Ölheizung von 1992 ist kein energetisches Vorzeigeobjekt. Genau darin liegt aber – in Kombination mit dem Denkmalstatus – ein konkreter Steuerhebel über die Denkmal-AfA.
Klasse H · Bedarfsausweis nach GEG (Ausstellung 15.10.2025) · Energieträger: Heizöl EL · Wärmeerzeuger BJ 1992
Die Energiekosten der Wohnflächen werden umlagefähig über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben – sie belasten den Eigentümer nicht direkt. Die ausstellende Stelle empfiehlt als wirtschaftliche Einzelmaßnahme eine Dämmung der obersten Geschossdecke (24 cm WLS 035).
Kaufnebenkosten & Finanzierung
Bayern: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar- und Grundbuchgebühren nach Gebührenordnung. Käuferprovision laut Inserat 3,57 % (inkl. MwSt.). Daraus ergibt sich folgende Aufschlüsselung:
Finanzierungsrechner – Indikation
Lage & Infrastruktur
Pfreimd ist eine Marktgemeinde im Landkreis Schwandorf, gelegen zwischen Schwandorf und Weiden. Verkehrlich gut angebunden über die A93 (Regensburg – Weiden) und mit eigener Bahnverbindung an der Strecke Regensburg – Hof. Solide Grundversorgung vor Ort, Pendlerlage in beide Richtungen.
Direkt angrenzend wird ein weiteres Objekt verkauft – ein Einfamilien-Reihenhaus aus dem Jahr 1950 mit 6,69 % Bruttorendite, ebenfalls langfristig vermietet an die soziale Einrichtung. Als kombiniertes Investment ergeben sich höherer Cashflow und Skalen-Effekte bei Verwaltung und Sanierung.