AfA bei Immobilien verstehen – und wie Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung erhöhen können
Die Absetzung für Abnutzung ist einer der wirkungsvollsten Hebel im steuerlichen Bild einer Kapitalanlageimmobilie. Wer die Spielregeln kennt – und ein Restnutzungsdauer-Gutachten gezielt einsetzt – kann die jährliche Steuerersparnis spürbar steigern. In diesem Beitrag zeige ich anhand zweier eigener Gutachten, was das konkret bedeutet.
Warum die AfA der vergessene Renditehebel ist
Bei Kapitalanlageimmobilien wird viel über Mieteinnahmen, Tilgung und Wertsteigerung gesprochen. Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) dagegen erstaunlich wenig – obwohl sie für die Rendite nach Steuern oft genauso entscheidend ist. Sie senkt das zu versteuernde Einkommen, erhöht den tatsächlichen Netto-Cashflow und kann über die Haltedauer einer Immobilie hinweg fünf- bis sechsstellige Beträge bewegen.
Wer die Spielregeln kennt – insbesondere die Möglichkeit, durch ein Restnutzungsdauergutachten die jährliche AfA deutlich zu erhöhen – nutzt einen Hebel, der vielen Investoren komplett entgeht. In diesem Beitrag zeige ich, wie die AfA rechtlich funktioniert, wo der Spielraum liegt und was sich konkret rechnet – anhand zweier Gutachten, die ich selbst für meine eigenen Immobilien in Auftrag gegeben habe.
Was ist die AfA – das Grundprinzip
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und macht sie als Werbungskosten steuerlich geltend. Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Grund und Boden gilt steuerlich als nicht abnutzbar und scheidet aus der Bemessungsgrundlage aus.
Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück erfolgt sachgerecht – häufig mithilfe der Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses oder der vom Bundesfinanzministerium bereitgestellten Arbeitshilfe. Anschaffungsnebenkosten (etwa Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten) sind anteilig auf beide Komponenten zu verteilen, wenn sie nicht eindeutig zuordenbar sind.
Merksatz
Die AfA reduziert nicht den Kaufpreis – sie verteilt den Gebäudewert steuerlich über Jahre. Je kürzer die anerkannte Nutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung und desto größer die Steuerersparnis.
Die typisierten AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG
Für vermietete Wohngebäude gelten gesetzlich pauschalierte AfA-Sätze, die das Baujahr widerspiegeln. Sie sind in § 7 Abs. 4 EStG festgelegt:
| Fertigstellung | AfA p.a. | Unterstellte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| nach 31.12.2022 | 3,00 % | ≈ 33 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,00 % | ≈ 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,50 % | ≈ 40 Jahre |
Diese Sätze gelten linear – also gleichbleibend über die gesamte Nutzungsdauer. Die AfA läuft monatlich zeitanteilig ab dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung an.
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren mit einem Gebäudeanteil von 250.000 € am Kaufpreis liefert nach Standard-AfA jährlich 5.000 € (= 2 %) an Werbungskosten – über 50 Jahre also 250.000 €.
Degressive AfA und Sonder-AfA für Neubauten
Für Neubauten hat der Gesetzgeber zusätzliche Möglichkeiten geschaffen:
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (befristet)
Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 kann statt der linearen AfA eine degressive Abschreibung von 5 % gewählt werden – im Erstjahr auf die Bemessungsgrundlage, in den Folgejahren fallend vom Restbuchwert. Ein Wechsel in die lineare AfA ist möglich.
Sonder-AfA klimafreundlicher Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG
Beim klimafreundlichen Mietwohnungsneubau eröffnet § 7b EStG eine zusätzliche Sonder-AfA von jeweils 5 % in den ersten vier Jahren – ohne zeitanteilige Kürzung – kombinierbar mit linearer oder degressiver AfA. Dabei gelten eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² und eine Deckelung der berücksichtigungsfähigen Bemessungsgrundlage auf 4.000 €/m² Wohnfläche (BMF-Anwendungsschreiben vom 21.05.2025).
Der entscheidende Hebel: das Restnutzungsdauergutachten
Für die meisten Bestandsimmobilien führt der spannendste Weg nicht über degressive oder Sonder-AfA, sondern über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Dieser kurze Halbsatz erlaubt eine entscheidende Abweichung von den typisierten Sätzen:
„Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die [typisierte] Nutzungsdauer, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden."
— § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Im Klartext: Wer nachweisen kann, dass sein Gebäude eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer hat als die gesetzliche Typisierung unterstellt, darf die höhere lineare AfA ansetzen – Jahr für Jahr.
BFH bestätigt: Jede sachgerechte Methode ist zulässig
Wie der Nachweis zu führen ist, war lange umstritten. Mit dem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) hat der Bundesfinanzhof Klarheit geschaffen: Der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint – solange sie nachvollziehbar ist. Ein zertifiziertes Gutachten ist nicht zwingend erforderlich, in der Praxis aber der mit Abstand sicherste Weg.
Mit dem Folgeurteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) bestätigte der BFH diese Methodenoffenheit erneut – auch gegenüber Versuchen der Finanzverwaltung, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 als faktische Einschränkung durchzusetzen.
Was bedeutet das praktisch?
Ein Restnutzungsdauergutachten (RNDG) eines qualifizierten Sachverständigen ist nach derzeitiger Rechtslage der sicherste Weg, die kürzere Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt zu belegen – und die jährliche AfA legal zu erhöhen.
Praxisbeispiel 1: Eigentumswohnung in Amberg (Baujahr 1974)
Ein konkretes Beispiel aus meinem eigenen Portfolio – eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet Amberg:
- Objekt: Eigentumswohnung, 99 m² Wohnfläche
- Lage: Amberg
- Baujahr: 1974
- Bauweise: Massiv, vollunterkellert, Flachdach
- Heizung: Gas-Zentralheizung
- Gutachten: Erstellt 2025 durch zertifizierten Sachverständigen, mit Ortsbesichtigung am Objekt
Methodik des Gutachtens
Das Gutachten orientiert sich an DIN EN 15686 (Lebensdauerplanung) und DIN 276-1 (Kostenermittlung im Bauwesen), berücksichtigt das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) und stützt sich auf die Punktrastermethode – ein etabliertes Verfahren, das Bauelemente einzeln bewertet und gewichtet zusammenfügt.
Das Ergebnis
Ermittelte Restnutzungsdauer: 18 Jahre
Gegenüber der gesetzlichen Typisierung von 50 Jahren (Baujahr 1925–2022 → 2 % p.a. AfA) bedeutet das eine deutlich kürzere anerkannte Nutzungsdauer.
Was das steuerlich bedeutet
| Variante | AfA-Satz | Pro 100.000 € Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| Standard nach § 7 Abs. 4 EStG | 2,00 % | 2.000 € jährlich |
| Mit RNDG (100 / 18 Jahre) | ≈ 5,56 % | ≈ 5.556 € jährlich |
| Differenz | +3,56 Prozentpunkte | +3.556 € jährlich |
Bei einem Gebäudeanteil von beispielsweise 150.000 € entspricht das einer zusätzlichen abziehbaren AfA von rund 5.300 € pro Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % sind das etwa 2.230 € weniger Steuerlast – Jahr für Jahr, über die gesamte Restnutzungsdauer.
Praxisbeispiel 2: Eigentumswohnung in Weiden
Ein zweites Objekt aus meinem Portfolio – eine kompakte Eigentumswohnung in Weiden, klassisches Kapitalanlage-Format:
- Objekt: Eigentumswohnung, 45 m² Wohnfläche
- Lage: Weiden i.d.OPf.
- Wertermittlungsstichtag: 26.02.2025
- Gutachten: Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024, DEKRA-zertifiziert, mit Ortsbesichtigung am Objekt
Methodik des Gutachtens
Das Gutachten kombiniert die Ermittlung der technischen Restnutzungsdauer mit dem Verfahren nach ImmoWertV 2021 und einer Würdigung der wirtschaftlichen Einflussgrößen. Es ist explizit auf den Zweck nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausgerichtet.
Das Ergebnis
Ermittelte Restnutzungsdauer: 21 Jahre
Auch hier deutlich unter der gesetzlichen Typisierung von 50 Jahren – mit entsprechender Hebelwirkung auf die jährliche AfA.
| Variante | AfA-Satz | Pro 100.000 € Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| Standard nach § 7 Abs. 4 EStG | 2,00 % | 2.000 € jährlich |
| Mit RNDG (100 / 21 Jahre) | ≈ 4,76 % | ≈ 4.762 € jährlich |
| Differenz | +2,76 Prozentpunkte | +2.762 € jährlich |
Auch bei kleineren Eigentumswohnungen wirkt der Hebel zuverlässig: Über eine typische Haltedauer von zehn bis fünfzehn Jahren summieren sich die zusätzlichen Werbungskosten leicht auf einen niedrigen fünfstelligen Betrag – und das bei einer einmaligen Investition in das Gutachten.
Wann sich ein Restnutzungsdauergutachten wirklich lohnt
Ein RNDG kostet je nach Objekt und Sachverständigem typischerweise zwischen 500 und 2.500 €. Das ist meistens schon nach dem ersten Jahr durch die zusätzliche Steuerersparnis refinanziert – aber nicht in jedem Fall. Diese Faktoren machen ein Gutachten besonders sinnvoll:
- Älteres Bestandsobjekt – je weiter das Baujahr zurückliegt, desto realistischer ist eine deutlich kürzere RND
- Nicht modernisierter Zustand – sanierungsbedürftige Bausubstanz, alte Haustechnik, veraltete energetische Standards
- Hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis – je mehr Bemessungsgrundlage, desto größer der Hebel
- Langer Restbesitzhorizont – die zusätzliche AfA wirkt kumulativ über alle Haltejahre
- Hoher persönlicher Grenzsteuersatz – wer 42 % oder 45 % zahlt, profitiert überproportional
Wo Vorsicht geboten ist
Bei sehr neuen oder umfassend kernsanierten Objekten lohnt sich ein RNDG meist nicht – die Restnutzungsdauer würde von der typisierten Vorgabe kaum abweichen. Auch bei Eigennutzung (statt Vermietung) bringt das Gutachten steuerlich keinen Vorteil.
Ablauf und Inhalte eines belastbaren RNDG
Ein vom Finanzamt anerkanntes Gutachten folgt typischerweise diesen Schritten:
- 1. Auftrag und Erstgespräch – Klärung von Bewertungsstichtag, Umfang und Unterlagenlage
- 2. Ortsbesichtigung – persönliche Begutachtung der Bausubstanz, Haustechnik, Außenanlagen
- 3. Beschreibung des Objekts – Gebäudetyp, Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Modernisierungsstand
- 4. Methodenauswahl – z.B. Punktrastermethode, technische Alterswertminderung, Verfahren nach Vogels oder Ross
- 5. Berechnung der Restnutzungsdauer – auf Basis der gewichteten Bauelemente und ihres Zustands
- 6. Schlussfolgerung und Gutachten – nachvollziehbare Dokumentation mit Bildern, Quellen und Begründungen
Wichtig: Das Gutachten muss qualifiziert sein. In meinen beiden Beispielen wurden zertifizierte Sachverständige beauftragt – einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 und DEKRA-zertifiziert. Diese Qualifikation erhöht die Akzeptanz beim Finanzamt erheblich.
Praxistipp: Immer mit Ortsbesichtigung beauftragen
Aus der Praxis ein Hinweis, der über Akzeptanz oder Ablehnung des Gutachtens entscheiden kann: Bei der Beauftragung des Sachverständigen sollte immer eine persönliche Ortsbesichtigung mitgebucht werden – auch wenn manche Anbieter „Gutachten nach Aktenlage“ zu deutlich günstigeren Preisen anbieten.
Warum die Vor-Ort-Begehung so wichtig ist
Der BFH hat zwar die Methodenoffenheit beim Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer bestätigt – das heißt, theoretisch sind verschiedene Verfahren zulässig. In der Praxis sitzt aber das Finanzamt am längeren Hebel: Wird ein reines „Schreibtisch-Gutachten“ als nicht ausreichend angesehen, geht es im Zweifel um ein Einspruchsverfahren oder gar eine Klage vor dem Finanzgericht – mit allen Kosten, Risiken und Zeitaufwänden.
Ein Gutachten, das auf einer dokumentierten Ortsbesichtigung beruht – mit Fotos der Bausubstanz, Aufnahme von Mängeln, Bewertung der Haustechnik vor Ort – hat eine deutlich höhere Akzeptanzwahrscheinlichkeit. Es entspricht der Anforderung an eine sachgerechte Einzelfallwürdigung und ist für den Sachbearbeiter im Finanzamt schwerer angreifbar.
Mein pragmatischer Grundsatz
„Wir haben die Freiheit bei der Wahl der Gutachten-Methode – aber das Finanzamt sitzt am längeren Hebel. Wer keine Lust auf eine Klage hat, spielt nach deren Spielregeln. Die Ortsbesichtigung ist die günstigste Versicherung gegen ein verworfenes Gutachten."
— Dominik Holl
Der Mehraufwand für eine Ortsbesichtigung beträgt je nach Anbieter und Anfahrt typischerweise zwischen 200 und 500 € – ein überschaubarer Betrag im Verhältnis zur Hebelwirkung des gesamten Gutachtens und zur Vermeidung eines möglichen Streitfalls.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 7 Abs. 4 EStG (typisierte lineare AfA für Gebäude)
- § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Nachweis kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer)
- § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA für Wohngebäude)
- § 7b EStG (Sonder-AfA klimafreundlicher Mietwohnungsneubau)
- BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 (Methodenoffenheit beim RND-Nachweis)
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 (Bestätigung der Methodenoffenheit)
- BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG vom 21.05.2025
- ImmoWertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung)
- DIN EN 15686 (Lebensdauerplanung im Hochbau)
- DIN 276-1 (Kostenermittlung im Hochbau)
Weiterführende Literatur: Kofner, S.: Investitionsrechnung für Immobilien, Haufe 2024. Friedrichsen, T.: Immobilienbewertung – Grundlagen und Anwendung, 2021. Noosten, R.: Die private Bau- und Immobilienfinanzierung, 2. Aufl. 2021.
Fazit
Die AfA ist weit mehr als ein steuertechnisches Detail – sie ist einer der wirkungsvollsten Hebel im wirtschaftlichen Gesamtbild einer Kapitalanlageimmobilie. Wer die typisierten Sätze als gegeben hinnimmt, lässt in vielen Fällen jährlich vier- bis fünfstellige Beträge an zusätzlicher Werbungskostenwirkung liegen.
Das Restnutzungsdauergutachten ist der zentrale Hebel, um die typisierte AfA über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zu öffnen. Meine eigenen Gutachten (18 Jahre RND in Amberg, 21 Jahre RND in Weiden) zeigen: Bei Bestandsobjekten ist der Spielraum erheblich – die jährliche AfA lässt sich oft mehr als verdoppeln.
Wer als Kapitalanleger ein älteres Bestandsobjekt erwirbt oder bereits besitzt, sollte das Thema RNDG zum festen Bestandteil der Investmentstrategie machen – am besten schon vor dem Kauf, im Zusammenspiel mit einem erfahrenen Steuerberater.
Wichtiger Hinweis: keine Steuerberatung
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die dargestellten Rechenbeispiele sind vereinfacht und berücksichtigen nicht die individuelle Situation. Für die konkrete Anwendung im Einzelfall – insbesondere bei der Beauftragung und Verwertung eines Restnutzungsdauergutachtens – ist die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zwingend erforderlich. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der dargestellten Informationen wird ausgeschlossen.
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