Der Prognos Zukunftsatlas: Welche Regionen langfristig Potenzial haben

Warum die Region entscheidender ist als das Objekt

„Lage, Lage, Lage.“ – der Klassiker der Immobilien-Weisheiten. Doch was bedeutet das konkret, und vor allem: langfristig? Eine Immobilie wird heute gekauft und über 20, 30 oder mehr Jahre gehalten. Was zählt, ist nicht die aktuelle Attraktivität einer Region, sondern ihre Entwicklung über die kommende Generation.

Genau hier setzt der Prognos Zukunftsatlas an: eine systematische, datengetriebene Bewertung der Zukunftsfähigkeit aller 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte – erstellt seit 2004 alle drei Jahre vom renommierten Forschungs- und Beratungsinstitut Prognos. Der besondere Wert für Investoren liegt darin, dass die Studie nicht nur Momentaufnahmen liefert, sondern durch den 3-Jahres-Rhythmus auch Trends sichtbar macht.

In diesem Beitrag werfe ich einen vergleichenden Blick auf die Ausgaben 2022 und 2025, zeige die größten Aufsteiger Deutschlands – und lege den Fokus auf eine Region, die mich beruflich besonders beschäftigt.

Was der Prognos Zukunftsatlas misst

Der Zukunftsatlas bewertet jede der 400 deutschen Regionen anhand von 29 makro- und sozioökonomischen Indikatoren, die sich vier großen Themenfeldern zuordnen lassen:

• Demografie – Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Wanderungssaldo
• Arbeitsmarkt – Beschäftigungsquote, Arbeitslosigkeit, Beschäftigungsdynamik
• Wettbewerb & Innovation – Patente, Hightech-Beschäftigung, Wirtschaftskraft
• Wohlstand & soziale Lage – Einkommen, Kaufkraft, soziale Indikatoren

Diese Indikatoren werden in zwei Dimensionen zusammengefasst: Die Stärkeindikatoren bilden den Ist-Zustand ab (Wo steht die Region heute?), die Dynamikindikatoren die Entwicklung über die Zeit (Wohin entwickelt sie sich?). Aus beidem ergibt sich der Gesamtrang.

Die Spitze des Zukunftsatlas 2025

Die Top 10 des aktuellen Zukunftsatlas 2025 sind erwartbar dominiert von süddeutschen Wirtschaftszentren – mit klarer bayerischer Übermacht:

Bemerkenswert ist der Aufstieg von Mainz in die absolute Spitzengruppe – ein Sprung um 38 Plätze in drei Jahren. Auch Regensburg hat sich um neun Plätze verbessert und zählt nun zu den Top 10. Bayerische Regionen stellen 6 der ersten 10 Plätze.

Die größten Aufsteiger 2022 → 2025

Spannender als die etablierte Spitze sind die Regionen, die sich am stärksten verbessert haben. Sie verraten viel über strukturelle Entwicklungen – und über Märkte, in denen Kapitalanlagen heute noch günstig zu erwerben sind, während die Fundamentaldaten bereits den Aufschwung signalisieren.

Die zehn stärksten Aufsteiger im Bundesvergleich

Diese Liste ist aus mehreren Gründen aufschlussreich. Erstens: Die Sprünge sind erheblich – +99 Plätze in drei Jahren ist eine Größenordnung, die nicht durch statistisches Rauschen erklärbar ist. Zweitens: Mehrere der Aufsteiger liegen in Ostbayern, der Oberpfalz oder dem östlichen Bayern – also in Gebieten, die in der öffentlichen Wahrnehmung oft als „strukturschwach“ gelten. Drittens: Auch westdeutsche Zentren wie Mainz und Mannheim machen deutliche Sprünge – ein Hinweis, dass strukturelle Verschiebungen breit verteilt sind.

Die Geschichte des Aufstiegs: Landkreis Altötting

Was treibt diese Entwicklung? Der Landkreis Altötting liegt im südöstlichen Oberbayern und ist ein klassisches Beispiel für eine Region, in der sich industrielle Substanz, gute Anbindung und solide Demografie verbinden. Der bayerische ChemDelta mit Standorten wie Burghausen, Burgkirchen und Trostberg ist einer der bedeutendsten Chemiestandorte Europas – mit hochwertigen, gut bezahlten Arbeitsplätzen.

Hinzu kommt die Nähe zu München (rund 90 Minuten Fahrzeit), die zunehmend für eine Entlastungswanderung sorgt: Wer sich München nicht mehr leisten kann oder will, sucht in einem Umkreis, der gut angebunden ist und dennoch eigene Wirtschaftskraft besitzt. Genau dieses Profil erfüllt Altötting.

Was das für Immobilieninvestoren bedeutet

Für Investoren ist diese Konstellation klassisch wertvoll: Starke Fundamentaldaten, dynamische Verbesserung, aber noch moderate Kaufpreise. Der Markt im Raum Altötting / Mühldorf am Inn hat sich preislich noch nicht vollständig an die wirtschaftliche Position angepasst – ein Zeitfenster, das für mittel- bis langfristige Kapitalanlagen besonders interessant ist.

Genau aus diesem Grund habe ich das östliche Bayern – konkret den Raum Mühldorf am Inn und Altötting – als zusätzliches Tätigkeitsgebiet neben meinem Kerngebiet in der Nordoberpfalz aufgebaut. Wenn die Datenlage so eindeutig in Richtung Aufschwung zeigt, ist das ein klares Investitionssignal.

„Wer den Zukunftsatlas liest, sollte nicht nur auf die heutigen Spitzenränge schauen – sondern vor allem auf die Regionen, die sich am stärksten bewegen. Dort entsteht der Wert von morgen."

— Dominik Holl

Unser Tätigkeitsgebiet im Detail: Nordoberpfalz und östliches Bayern

Da meine Beratung sich auf die Nordoberpfalz mit Erweiterung in das östliche Bayern konzentriert, schaue ich besonders auf diese Regionen. Das Bild ist differenziert – mit klaren Gewinnern und einigen, die zurückgefallen sind:

Drei Beobachtungen aus dieser Tabelle:

• Die Landkreise um Weiden gewinnen, die Stadt selbst stagniert leicht. Das ist ein bundesweit gut belegbares Muster: Speckgürtel und ländliche Räume mit guter Anbindung profitieren stärker als die Zentren selbst.
• Schwandorf und Neustadt a.d. Waldnaab sind die stillen Aufsteiger der Region – mit +50 und +61 Plätzen jeweils klar im positiven Trend.
• Die Stadt Amberg hat erheblich verloren (−95 Plätze) – ein Ergebnis, das genauer betrachtet werden muss. Verwaltungs- und Demografiethemen schlagen hier offenbar deutlich durch. Für Investoren heißt das: Im Stadtgebiet Amberg ist die Selektion bei der Objektauswahl umso wichtiger.

Was das für Immobilieninvestoren bedeutet

Der Prognos Zukunftsatlas allein verrät noch nichts über konkrete Immobilienpreise oder Mietrenditen – er liefert Kontext. Drei konkrete Anwendungen für Investoren:

1. Standortbewertung über Tageshypes hinaus

Wer eine Kapitalanlage über 20–30 Jahre hält, sollte nicht den Markttrend der letzten sechs Monate kaufen, sondern die strukturelle Perspektive der Region. Der Atlas hilft dabei, langfristige Fundamentaldaten von kurzfristigen Schwankungen zu trennen.

2. Aufsteiger-Logik bei der Marktauswahl

Wenn eine Region zwei Ausgaben in Folge stark zulegt (z. B. Altötting, Mühldorf, Schwandorf), spricht vieles dafür, dass sich diese Verbesserung mittelfristig auch in der Wohn- und Gewerbeflächennachfrage niederschlägt. Die Investmentlogik: Heute kaufen, bevor der Markt vollständig reagiert.

3. Risikomanagement bei „Abstürzern“

Umgekehrt: Wenn eine Region deutlich verliert, muss das nicht das Aus für jede Investition dort sein – aber die Selektion bei der Objektauswahl wird wichtiger. Lage innerhalb der Region, Zustand der Bausubstanz und Mietersegment werden entscheidender, weil der Markt selbst keinen Rückenwind mehr liefert.

Methodische Grenzen – was der Atlas nicht leistet

Bei aller Aussagekraft: Der Zukunftsatlas ist kein Allheilmittel. Wer ihn richtig nutzen will, sollte seine Grenzen kennen:

• Kreisebene, nicht Mikrolage: Der Atlas bewertet auf Kreisebene. Innerhalb eines Landkreises gibt es Stadtteile mit völlig unterschiedlicher Attraktivität.
• Strukturdaten, keine Immobilien-Preise: Der Atlas misst nicht direkt die Immobilienpreis- oder Mietentwicklung. Das muss durch andere Quellen (vdp-Index, bulwiengesa, IMB Bayern) ergänzt werden.
• Vergangenheitsbezogen: Indikatoren basieren auf zurückliegenden Daten. Disruptive Ereignisse (Werksschließung, Strukturwandel) werden erst mit Verzögerung sichtbar.
• Aggregierte Bewertung: 29 Indikatoren werden zu einem Gesamtrang verdichtet. Das ist methodisch elegant, aber die einzelnen Schwerpunkte gehen dabei verloren.

Für eine fundierte Investmententscheidung gehört der Zukunftsatlas in einen Werkzeugkasten mit mehreren Datenquellen: kombiniert mit Marktberichten der Gutachterausschüsse, regionalen Immobilienpreisindizes und einer realen Vor-Ort-Einschätzung der Mikrolage.

Beide Studien zum Download

Wer den Atlas vollständig lesen möchte – mit allen 400 Rankings, Methodik und Indikatoren – kann beide Ausgaben hier kostenlos herunterladen. Sie sind die Originalpublikationen von Prognos und enthalten deutlich mehr Detail als dieser Beitrag widerspiegeln kann:

Hinweis: Beide PDFs sind die Originalpublikationen der Prognos AG. Sie werden hier zu Informationszwecken bereitgestellt. Alle Rechte verbleiben beim jeweiligen Herausgeber.

Fazit: Den Atlas lesen lernen

Der Prognos Zukunftsatlas ist eines der wertvollsten frei verfügbaren Werkzeuge für Immobilieninvestoren – vorausgesetzt, man liest ihn richtig. Die Spitzengruppe ist weitgehend erwartbar; spannend wird es bei den Bewegungen über die Zeit.

Der Vergleich der Ausgaben 2022 und 2025 zeigt: Es gibt deutliche Gewinner. Altötting (+99 Plätze), Tuttlingen (+56), Mannheim (+41), Mainz (+38) – und in unserer Region Neustadt a.d. Waldnaab (+61), Schwandorf (+50) und Mühldorf am Inn (+35). Wer diese Veränderungen als Hintergrund-Information in seine Investitionsentscheidung einfließen lässt, hat einen klaren Vorteil gegenüber dem reinen Bauchgefühl oder dem Tagesmarkt.

Persönlich beobachte ich die Entwicklung der Nordoberpfalz und des östlichen Bayerns sehr genau. Die Daten bestätigen, was ich in der Praxis sehe: Diese Regionen werden unterschätzt – und genau das ist die Grundlage für eine erfolgreiche Kapitalanlagestrategie.