Denkmalgeschütztes Investmentobjekt

Denkmalgeschütztes Investmentobjekt transparent bewertet

Chancen, Risiken, Pflichten und steuerliche Effekte neutral eingeordnet, inklusive interaktivem Rendite- und AfA-Kalkulator.

Adresse

Rosengasse 19, 92536 Pfreimd

Baujahr

ca. 1546

Nutzung

Soziale Einrichtung

Mietvertrag

bis 31.12.2035

Miete

2.000 €/Monat

Denkmalstatus

vorhanden

Kalkulation öffnen Risiken & Pflichten ansehen Unterlagen prüfen

Neutrale Informationsseite zur strukturierten Einordnung. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Werte sind unverbindliche Modellrechnungen und individuell zu prüfen. Zum vollständigen Exposé.

Transparenz-Hinweis

Diese Seite dient der strukturierten Einordnung eines denkmalgeschützten Immobilieninvestments. Die dargestellten steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Bauberatung. Alle Werte sind als Modellrechnung zu verstehen und vom Käufer eigenständig mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Finanzierungspartner, Sachverständigem und Denkmalschutzbehörde zu prüfen.

Objekt auf einen Blick

Die Eckdaten dieses Investments

Ein langfristig vermietetes Baudenkmal mit gesichertem Cashflow: die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick. Angaben nach aktueller Informationslage und vorliegenden Unterlagen.

Angebotspreis

369.250 €

im Kalkulator individuell anpassbar

Bruttorendite

ca. 6,50 %

beim aktuellen Angebotspreis

Miete p.a.

24.000 €

2.000 €/Monat, Betriebskosten trägt der Mieter

Gesicherte Mietlaufzeit

bis 31.12.2035

10-Jahres-Vertrag ab 01.01.2025

Bestandsmieter

Soziale Einrichtung

etabliert, Betrieb in dritter Generation

Fläche

331,36 m²

Wohnhaus, aktuell gewerblich genutzt

Grundstück

308 m²

Grundstücksfläche

Restnutzungsdauer (Einschätzung)

rund 30 Jahre

eigenes Gutachten nötig, läuft auf den Käufer (AfA)

Baulicher Zustand

gut

aktuell kein akuter Instandsetzungsbedarf dokumentiert

Watchlist

Heizung / Bäder

perspektivischer Modernisierungspunkt

Investment-Highlights

Warum dieses Objekt überzeugt

Eine seltene Kombination aus langfristiger Mietsicherheit, stabilem Betreiber und historischer Substanz, mit echten steuerlichen Hebeln.

Planbarer Cashflow

10-Jahres-Mietvertrag bis 31.12.2035, 24.000 € Jahreskaltmiete. Die Betriebskosten trägt laut Vertrag der Mieter.

Stabiler Bestandsmieter

Etablierte soziale Einrichtung in dritter Generation. Bewohner leben teils seit 30 bis 40 Jahren dort.

Attraktive Bruttorendite

Rund 6,50 % beim aktuellen Angebotspreis, im Kalkulator unten jederzeit transparent nachrechenbar.

Steuerliche Hebel

Denkmal-Abschreibung und ggf. höhere AfA über eine kürzere Restnutzungsdauer. Eine vorliegende Einschätzung beschreibt rund 30 Jahre; ein eigenes Restnutzungsdauer-Gutachten ist erforderlich, da es auf den Käufer laufen muss, der die AfA geltend macht.

Werthaltige Substanz

Historisches Baudenkmal mit modernisierten Fenstern und gutem baulichen Zustand. Aktuell kein akuter Instandsetzungsbedarf dokumentiert.

Seltenheitswert

Baujahr ca. 1546: ein einzigartiges Objekt mit echtem Alleinstellungsmerkmal und langfristiger sozialer Nutzung.

Renditeangaben beziehen sich auf den aktuellen Angebotspreis und die vertragliche Kaltmiete. Steuerliche Effekte sind modellhaft und individuell zu prüfen. Diese Darstellung ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Pro & Contra Denkmal

Chancen und Prüfbedarf gleichwertig

Denkmalschutz bringt Pflichten und Chancen. Beide Seiten werden hier bewusst gleichwertig dargestellt, damit Sie fundiert entscheiden können.

Pro

Historische Substanz / Alleinstellungsmerkmal
Langfristige soziale Nutzung
Eingespielter Betreiber (Betrieb in dritter Generation)
Mietvertrag mit Planungssicherheit bis 31.12.2035
Mögliche steuerliche Vorteile durch AfA / Denkmal-AfA bei künftigen, abgestimmten Maßnahmen
Bereits modernisierte Fenster
Kein aktuell dokumentierter akuter Instandsetzungsbedarf

Contra / Prüfbedarf

Maßnahmen an Denkmalen müssen abgestimmt/genehmigt werden
Erhaltungspflicht im Rahmen der Zumutbarkeit
Höherer Abstimmungs- und Planungsaufwand
Potenziell höhere Kosten bei Dach/Fassade/Fenstern/historischer Substanz
Ölheizung Baujahr 1982 (Buderus) als Watchlist
Alte Bäder als perspektivischer Modernisierungspunkt
Finanzierung als Denkmalobjekt ggf. genauer abzustimmen

Rechtliche Einordnung Denkmalschutz Bayern

Pflichten neutral erklärt

Eine neutrale Übersicht der wichtigsten Rahmenbedingungen. Keine Rechtsberatung; maßgeblich sind der Einzelfall und die zuständige Behörde.

Erhaltungspflicht

Eigentümer müssen ein Baudenkmal erhalten, sachgemäß behandeln und vor Gefährdung schützen, soweit zumutbar.

Keine willkürliche Komplettsanierung

Eine Behörde kann Erhaltungsmaßnahmen anordnen, aber typischerweise bei konkretem Anlass, Gefährdung, Substanzschaden oder Vernachlässigung.

Maßnahmen vorher abstimmen

Umbauten, Eingriffe in Fassade, Dach, Fenster, historische Bauteile oder Grundrissstrukturen müssen vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Bäder / Innenräume

Nicht jeder Austausch ist automatisch problematisch. Kritisch wird es bei Verlust historischer Ausstattung, Grundrissänderungen oder erheblichen Eingriffen in historische Substanz.

Menschen mit Behinderung / Nutzung

Bei Entscheidungen sind auch Belange von Menschen mit Behinderung und Mobilitätsbeeinträchtigung zu berücksichtigen. Das ist wegen der aktuellen Nutzung als soziale Einrichtung relevant.

Praxis-Einordnung für dieses Objekt

Nach aktueller Informationslage sind Dach und Fassade derzeit nicht als akuter Sanierungsfall dokumentiert und der bauliche Zustand ist gut. Der realistische Prüfbedarf liegt aktuell eher bei Heizung, Bädern, langfristiger Instandhaltungsplanung und der Abstimmung künftiger Maßnahmen.

Rechtsgrundlagen & Entscheidungen Bayern

Quellen offen nachvollziehbar

Damit Sie nicht nur eine Zusammenfassung lesen, sondern die zugrunde liegenden Gesetzestexte, Verwaltungsinformationen und Gerichtsentscheidungen selbst prüfen können. Alle Angaben als Auszug / Orientierung, keine Rechtsberatung.

Art. 4 BayDSchG: Erhaltung von Baudenkmälern

Bayerisches Denkmalschutzgesetz

GesetzErhaltungspflichtZumutbarkeit

Eigentümer müssen Baudenkmäler instandhalten, instandsetzen, sachgemäß behandeln und vor Gefährdung schützen, soweit es zumutbar ist. Bestimmte Erhaltungsmaßnahmen können angeordnet werden, ebenfalls unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit.

Warum relevant?

Zentrale Grundlage für die Käuferfrage, ob eine Behörde Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann.

Für Käufer: Erhaltungspflichten bestehen, sind aber an die Zumutbarkeit gebunden. Auszug zur Orientierung. Individuelle Prüfung erforderlich.

Quelle öffnen

Art. 6 BayDSchG: Maßnahmen an Baudenkmälern

Bayerisches Denkmalschutzgesetz

GesetzErlaubnisDach/Fassade

Wer ein Baudenkmal beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort verbringen will, braucht grundsätzlich eine Erlaubnis. Bestimmte Maßnahmen können je nach Konstellation erlaubnisfrei oder erleichtert sein.

Warum relevant?

Wichtig für Bäder, Heizung, Dach, Fassade, Fenster und künftige Modernisierungen.

Für Käufer: Geplante Eingriffe sollten vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Auszug zur Orientierung.

Quelle öffnen

BayDSchG: Gesamtfassung

Bayerisches Denkmalschutzgesetz (Gesamtfassung)

GesetzErhaltungspflichtErlaubnis

Aktuelle Gesamtfassung des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes.

Warum relevant?

Vollständiger Gesetzestext als weiterführende Quelle.

Für Käufer: Grundlagentext zum Nachlesen. Auszug / Orientierung.

Quelle öffnen

BayDSchG-Arbeitsausgabe 2026 (BLfD)

Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege · 2026

PDFErhaltungspflichtErlaubnis

Praxisnahe PDF-Arbeitsausgabe mit Gesetzestext, Struktur und Hinweisen des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege.

Warum relevant?

Übersichtliche, praxisnahe Aufbereitung des Gesetzestextes für Eigentümer.

Für Käufer: Gute Einstiegslektüre zum Gesetzestext. Auszug / Orientierung. Keine Rechtsberatung.

Externe PDF öffnen

Die Quellen stellen eine Auswahl relevanter Rechtsgrundlagen und Entscheidungen dar. Die rechtliche Bewertung hängt immer vom Einzelfall, dem konkreten Erhaltungszustand, der Denkmaleigenschaft, der Nutzung, der Zumutbarkeit und der Behördenpraxis ab. Vor einer Kaufentscheidung sollte eine individuelle rechtliche Prüfung erfolgen.

Steuerliche Einordnung / AfA

Steuerliche Effekte modellhaft

Steuerliche Effekte sind modellhaft und individuell zu prüfen. Nichts davon ist sicher anerkannt. Maßgeblich sind der Einzelfall und die Anerkennung durch das Finanzamt. Kein Ersatz für Steuerberatung.

Normale Gebäude-AfA

Bei Gebäuden vor 1925 grundsätzlich 2,5 % p.a. auf den Gebäudeanteil.

Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Wird eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann ggf. ein höherer AfA-Satz angesetzt werden. Eine vorliegende Einschätzung beschreibt für dieses Objekt rund 30 Jahre (rechnerisch ein spürbar höherer Satz als die typisierten 2,5 % p.a.).

Eigenes Restnutzungsdauer-Gutachten

Es liegt bereits eine Einschätzung von rund 30 Jahren vor. Maßgeblich ist für steuerliche Zwecke jedoch ein eigenes Restnutzungsdauer-Gutachten, das der Käufer beauftragt. Es muss auf die Person laufen, die den steuerlichen Vorteil (AfA) geltend macht.

Denkmal-AfA

Künftige, vorab abgestimmte und bescheinigte denkmalgerechte Maßnahmen können ggf. steuerlich begünstigt sein (§ 7i EStG).

15-%-Grenze

Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf können steuerlich relevant sein. Der Kalkulator zeigt deshalb die 15-%-Grenze an.

Formulierungen wie „kann“, „ggf.“ und „zu prüfen“ sind bewusst gewählt: Ob ein steuerlicher Effekt tatsächlich greift, hängt von der individuellen Situation, der Kaufpreisaufteilung, etwaigen Gutachten/Bescheinigungen und der Anerkennung durch das Finanzamt ab. Bitte mit dem Steuerberater klären.

Interaktiver Kalkulator

Rendite, AfA & 15-%-Grenze live

Steuerwirkung als vereinfachte Modellrechnung. Passen Sie Kaufpreis, AfA-Satz, Gebäude-/Bodenanteil, Steuersatz und Sanierungskosten an und sehen Sie die Auswirkungen sofort, unverbindlich und ohne Speicherung Ihrer Eingaben.

Investment- & AfA-Kalkulator

Kaufpreis reduzieren und Auswirkungen live sehen, AfA-Satz individuell anpassen, Gebäude- und Bodenanteil modellieren, 15-%-Grenze im Blick behalten. Alle Werte sind eine unverbindliche Modellrechnung.

Kaufpreis

369.250 €

Bruttoanfangsrendite 6,50 % bei 24.000 € Jahresmiete

250.000 €400.000 €

Live-Ergebnis

15-%-Grenze: 80 %

Bruttorendite

6,50 %

Cashflow vor Steuer

-3.163 €

Cashflow nach Steuer

1.697 €

AfA p.a.

11.570 €

Steuerentlastung J.1

4.860 €

Kaufpreis

€

Auch über den Slider oben einstellbar.

Bodenanteil / Grundstückswert

€

Gebäudeanteil

Gebäudeanteil = 335.370 € (90,82 % des Kaufpreises)

Grunderwerbsteuer

Notar / Grundbuch

Makler

Kaufnebenkosten gesamt: 8,57 % = 31.645 € · Gesamtinvestition inkl. Sanierung: 440.895 €

Szenario-Vergleich

Gleiche Annahmen, unterschiedlicher Kaufpreis

Kennzahl	369.250 €aktiv	345.000 €	320.000 €
Bruttorendite	6,50 %	6,96 %	7,50 %
Gebäudeanteil	335.370 €	311.120 €	286.120 €
AfA p.a.	11.570 €	10.734 €	9.871 €
15-%-Grenze	50.306 €	46.668 €	42.918 €
Steuerwirkung AfA	4.860 €	4.508 €	4.146 €
Cashflow vor Steuer	-3.163 €	-1.899 €	-596 €
Cashflow nach Steuer	1.697 €	2.609 €	3.550 €

Die Szenarien dienen der Orientierung und bleiben unabhängig vom Slider als fester Vergleich erhalten.

Due-Diligence-Checkliste

Was vor einer Entscheidung zu prüfen ist

Eine neutrale Prüfliste. Sie ersetzt keine fachliche Prüfung, hilft aber, die wesentlichen Punkte strukturiert abzuarbeiten.

Schriftliche Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde: offene Anordnungen/Beanstandungen?

Dachdecker-/Sachverständigencheck Dach und Fassade

Heizungsstrategie prüfen (Ölheizung Bj. 1982)

Bäder und Innenräume mit Denkmalbehörde vorab abstimmen

Steuerberater: AfA, Restnutzungsdauer, 15-%-Grenze

Eigenes AfA-/Restnutzungsdauer-Gutachten prüfen

Kaufpreisaufteilung Grund/Boden/Gebäude dokumentieren

Mietvertrag rechtlich prüfen

Betreiberbonität prüfen

Anschlussvermietung bei Mieterwechsel einschätzen (wohnwirtschaftliche Nutzung)

Versicherungsschutz prüfen

Fördermittel/Denkmalförderung prüfen

FAQ

Häufige Fragen zum Denkmal-Investment

Kann die Denkmalschutzbehörde einfach eine komplette Sanierung verlangen?

Nicht beliebig. Es braucht regelmäßig einen konkreten Anlass, Erhaltungsbedarf, eine Gefährdung oder einen Substanzschaden. Außerdem spielt die Zumutbarkeit eine wichtige Rolle.

Muss jede Maßnahme genehmigt werden?

Viele relevante Änderungen am Denkmal müssen abgestimmt oder genehmigt werden. Kleinere Maßnahmen können je nach Art erlaubnisfrei sein. Vor Beginn immer prüfen.

Sind Bäder bei einem Denkmal problematisch?

Nicht automatisch. Kritisch wird es bei historischer Ausstattung, Grundrissänderungen oder erheblichen Eingriffen in historische Substanz.

Kann ich eine höhere AfA als 2,5 % nutzen?

Ggf. ja, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird. Für dieses Objekt liegt bereits eine Einschätzung von rund 30 Jahren vor. Maßgeblich ist aber ein eigenes Restnutzungsdauer-Gutachten, das auf die Person laufen muss, die den steuerlichen Vorteil zieht.

Was bedeutet die 15-%-Grenze?

Bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf können bei Überschreiten von 15 % des Gebäudeanteils steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Details sind individuell zu prüfen.

Was passiert, wenn der Betreiber irgendwann auszieht?

Das Gebäude wird wohnwirtschaftlich genutzt und kann bei einem Auszug des Betreibers grundsätzlich neu vermietet werden. Es ist ein Wohnhaus, das aktuell von einer sozialen Einrichtung genutzt wird, also keine reine Spezialimmobilie.

Ist Denkmalschutz eher Risiko oder Chance?

Beides. Es gibt Pflichten und Abstimmungsaufwand, aber auch mögliche steuerliche Vorteile, historische Substanz und eine besondere Marktpositionierung.

Empfohlene nächste Schritte

Ein klarer, sachlicher Fahrplan

Der Käufer soll fundiert entscheiden können. Diese Reihenfolge hilft, die wichtigsten Punkte geordnet zu klären.

Unterlagen prüfen

Gutachten, Mietvertrag, Grundbuch und Objektunterlagen sichten.

Behördenauskunft einholen

Schriftliche Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde zu offenen Punkten.

Sachverständigencheck Dach/Fassade

Fachliche Begutachtung des baulichen Zustands und Kostenrahmen.

Steuerliche Strukturierung

AfA, Restnutzungsdauer und 15-%-Grenze mit dem Steuerberater abstimmen.

Sanierungs- & Rückstellungsplan

Realistischen Instandhaltungs- und Modernisierungsplan erstellen.

Kaufentscheidung anhand geprüfter Fakten

Erst nach geprüften Fakten entscheiden, fundiert statt aus dem Bauch.

Interesse an diesem Denkmal-Investment?

Fordern Sie die vollständigen Unterlagen an oder vereinbaren Sie eine Besichtigung. Ich begleite Sie persönlich, von der Behördenauskunft bis zum Notartermin.

0170 3131 108 Unterlagen & Besichtigung anfragen

Alle Berechnungen sind unverbindliche Modellrechnungen. Die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall, der Eigentümerstruktur, der Nutzung, der Kaufpreisaufteilung, der Anerkennung durch das Finanzamt und ggf. von Gutachten/Bescheinigungen ab. Diese Seite ersetzt keine steuerliche, rechtliche, technische oder finanzierende Beratung.