Die 15-%-Grenze beim Immobilienkauf: Sanierungskosten richtig planen
Wer kurz nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie saniert, kann Kosten sofort als Werbungskosten abziehen – oder durch die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten in die Gebäude-AfA verschieben. Was Käufer vor der ersten Handwerkerrechnung wissen sollten.
Warum Sanierungskosten nach dem Kauf steuerlich heikel sein können
Viele Kapitalanleger kaufen eine vermietete Immobilie mit dem Gedanken: „Ich erneuere nach dem Kauf noch schnell die Fenster, das Bad oder die Böden und setze die Kosten steuerlich ab.“ Grundsätzlich können Erhaltungsaufwendungen bei vermieteten Immobilien zwar sofort als Werbungskosten abziehbar sein – aber gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf greift eine wichtige steuerliche Grenze: die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Wer diese Grenze kennt, kann Sanierungen besser planen. Wer sie ignoriert, riskiert, dass eigentlich sofort abziehbare Kosten steuerlich erst über Jahrzehnte wirken – über die Gebäude-AfA verteilt.
Dieser Beitrag erklärt die Regel praxisnah, zeigt den Unterschied zwischen Sofortabzug und AfA, rechnet ein konkretes Beispiel durch und gibt eine Checkliste, mit der Käufer vor dem Start der Sanierung die richtigen Fragen stellen können. Verwandtes Thema: unser Beitrag zur 10-Jahres-Frist beim Immobilienverkauf.
Vorab
Dieser Beitrag stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Behandlung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten hängt vom Einzelfall ab. Insbesondere die 15-%-Grenze sollte vor Beginn der Maßnahmen mit einem Steuerberater geprüft werden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind bestimmte Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die kurz nach dem Kauf einer Immobilie entstehen und steuerlich so behandelt werden, als gehörten sie zu den Anschaffungskosten des Gebäudes.
Das bedeutet: Diese Kosten können dann nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Stattdessen erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und wirken sich nur über die laufende Gebäudeabschreibung aus.
Der steuerliche Unterschied ist also nicht, ob die Kosten überhaupt berücksichtigt werden, sondern wann sie steuerlich wirken.
„Sofortabzug bedeutet Steuerwirkung jetzt. AfA bedeutet Steuerwirkung über viele Jahre."
Die 15-%-Grenze einfach erklärt
Die rechtliche Grundlage steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Vereinfacht zusammengefasst:
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – in einem Satz
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören grundsätzlich zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.
Drei Stellschrauben sind dabei entscheidend:
- Zeitraum: die ersten drei Jahre nach Anschaffung – nicht das einzelne Jahr.
- Bemessungsgrundlage: 15 % der Gebäudeanschaffungskosten – nicht des gesamten Kaufpreises, weil Grund und Boden nicht mitgerechnet wird.
- Berechnung: maßgeblich sind die Nettoaufwendungen (ohne Umsatzsteuer).
Wird die Grenze überschritten, können die relevanten Aufwendungen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet werden – nicht nur der über der Grenze liegende Betrag. Die Regel betrifft in der Praxis vor allem vermietete bzw. einkünfteerzielende Immobilien. Bei selbst genutzten Immobilien ist der Werbungskostenabzug ohnehin nicht in gleicher Weise relevant.
Warum nur der Gebäudeanteil zählt
Die 15-%-Grenze bezieht sich nicht auf den gesamten Kaufpreis, sondern ausschließlich auf den Gebäudeanteil. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben – und gehört deshalb auch hier nicht in die Berechnung.
Beispielrechnung
Ein Anleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für insgesamt 250.000 €. Davon entfallen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamter Kaufpreis | 250.000 € |
| Davon Gebäudeanteil | 180.000 € |
| Davon Grund und Boden | 70.000 € |
| 15 % des Gebäudeanteils | 27.000 € netto |
Wer fälschlich mit dem gesamten Kaufpreis von 250.000 € rechnet, käme rechnerisch auf einen Spielraum von 37.500 € – und überschätzt damit den eigenen steuerlichen Sanierungsspielraum um über 10.000 €.
„Wer fälschlich mit dem gesamten Kaufpreis rechnet, überschätzt seinen steuerlichen Sanierungsspielraum."
Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?
Wenn der Kaufvertrag keine eigene Aufteilung vorsieht, greift das Finanzamt in der Regel auf die offizielle BMF-Excel-Arbeitshilfe zurück – das Ergebnis fällt für den Käufer aber oft ungünstiger aus als eine sachgerechte Eigenkalkulation. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Aufteilung in Grund-und-Boden und Gebäude bereits im Notarvertrag verbindlich festzulegen. Mehr dazu im Beitrag Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf.
Welche Maßnahmen typischerweise relevant sind
Die Einordnung im Einzelfall ist eine Frage der genauen Sachverhaltsprüfung. Typischerweise können folgende Maßnahmen in die 15-%-Grenze fallen:
- Fenstertausch
- Erneuerung der Heizung
- Neue Elektroinstallation
- Neue Sanitäranlagen
- Badmodernisierung
- Neue Böden
- Neue Türen
- Dacharbeiten
- Modernisierung vorhandener Gebäudeteile
- Malerarbeiten und Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit weiteren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Eher gesondert zu prüfen bzw. nicht typischer Kern der 15-%-Grenze sind dagegen:
- Jährlich übliche Wartungsarbeiten
- Laufende Betriebskosten
- Versicherungen
- Verwaltungskosten
- Reine Finanzierungskosten
- Erweiterungen, Anbauten oder die Herstellung neuer Gebäudeteile – diese sind ohnehin Herstellungskosten und folgen einer eigenen Logik
Vorsicht bei Schönheitsreparaturen
Malerarbeiten allein sind oft kein typischer Anwendungsfall der 15-%-Grenze. Werden sie aber gemeinsam mit einer Bad- oder Heizungssanierung durchgeführt, kann die Finanzverwaltung sie nach BFH-Rechtsprechung in einen einheitlichen Modernisierungs-Zusammenhang einordnen – und in die Grenze einbeziehen.
Praxisbeispiel: Wenn 6.000 € zusätzliche Badmodernisierung alles verändern
Bleiben wir beim Beispiel von oben: Gebäudeanteil 180.000 €, daraus 15-%-Grenze = 27.000 € netto. Der Anleger plant in den ersten drei Jahren nach Kauf folgende Maßnahmen:
Variante 1: Sanierung knapp unter der Grenze
| Maßnahme | Netto-Kosten |
|---|---|
| Neue Fenster | 18.000 € |
| Neue Böden | 5.000 € |
| Malerarbeiten | 3.000 € |
| Summe | 26.000 € |
26.000 € liegen unter der Grenze von 27.000 €. Die Maßnahmen können grundsätzlich als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden – die Steuerwirkung tritt schon im Jahr der Zahlung ein, sofern keine anderen steuerlichen Gründe dagegensprechen.
Variante 2: Eine zusätzliche Badmodernisierung verändert alles
| Maßnahme | Netto-Kosten |
|---|---|
| Neue Fenster | 18.000 € |
| Neue Böden | 5.000 € |
| Malerarbeiten | 3.000 € |
| Badmodernisierung (neu) | 6.000 € |
| Neue Summe | 32.000 € |
Die Grenze ist gerissen
32.000 € überschreiten die 15-%-Grenze von 27.000 € um 5.000 €. Die Folge: Sämtliche relevanten Aufwendungen können grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet werden – nicht nur die 5.000 € „darüber“, sondern der gesamte Posten von 32.000 €. Statt Sofortabzug greift dann nur die Gebäude-AfA.
Sofort abziehen oder über Jahrzehnte abschreiben?
Der Unterschied zwischen beiden Varianten ist nicht akademisch, sondern hat sehr konkrete Liquiditätseffekte.
Variante 1: Sofortabzug
26.000 € sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen können bereits im Jahr der Zahlung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer unmittelbaren Steuerentlastung von rund 10.920 € – im selben Jahr.
Variante 2: AfA über viele Jahre
32.000 € anschaffungsnahe Herstellungskosten erhöhen die Gebäudeanschaffungskosten. Wird das Gebäude mit 2 % AfA pro Jahr abgeschrieben, ergeben sich zusätzliche AfA-Beträge von nur 640 € pro Jahr:
| Position | Wert |
|---|---|
| Zusätzliche Herstellungskosten | 32.000 € |
| AfA-Satz Gebäude (regelmäßig) | 2 % p. a. |
| Zusätzliche AfA pro Jahr | 640 € |
| Volle steuerliche Wirkung erreicht nach | 50 Jahren |
Die Kosten sind steuerlich nicht verloren – aber die Wirkung verteilt sich über Jahrzehnte. Für den laufenden Cashflow nach Steuern macht das einen erheblichen Unterschied.
„Die 15-%-Grenze entscheidet oft nicht darüber, ob Kosten steuerlich zählen – sondern ob sie sofort oder nur über Jahrzehnte wirken."
Die Drei-Jahres-Falle nach dem Kauf
Die 15-%-Grenze ist keine Jahresgrenze, sondern eine Drei-Jahres-Grenze. Maßgeblich ist die Summe aller relevanten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung.
Typisches Szenario
Im ersten Jahr werden 20.000 € investiert und in der Steuererklärung als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand angesetzt. Das Finanzamt akzeptiert das im ersten Bescheid. Im zweiten Jahr kommen weitere 10.000 € hinzu. Zusammen: 30.000 € – und damit über der Grenze von 27.000 €.
Was dann passieren kann
Das Finanzamt kann frühere Steuerbescheide korrigieren bzw. die Behandlung rückwirkend anders einordnen. Die im ersten Jahr abgezogenen 20.000 € werden dann aus dem Sofortabzug genommen, gehen in die AfA-Bemessungsgrundlage über – und das Finanzamt fordert die zu viel erstattete Steuer (häufig mit Zinsen) zurück.
„Nicht das einzelne Jahr ist entscheidend, sondern die Summe der relevanten Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung."
Warum die Regel für Kapitalanleger besonders wichtig ist
Gerade Kapitalanleger kaufen häufig Bestandsimmobilien mit kleineren oder größeren Mängeln. Fenster, Bad, Böden oder Heizung werden nach dem Kauf modernisiert, um:
- die Vermietbarkeit zu verbessern
- Leerstand zu reduzieren
- die Miete zu stabilisieren oder zu erhöhen
- den Objektwert zu steigern
- energetische Schwächen zu beseitigen
Wirtschaftlich ist das in den meisten Fällen sinnvoll – sonst würde man die Immobilie nicht kaufen. Steuerlich muss aber separat geprüft werden, ob die Maßnahmen sofort abziehbar sind oder durch die 15-%-Grenze in die AfA-Verteilung rutschen.
„Eine sinnvolle Sanierung kann wirtschaftlich richtig sein und steuerlich trotzdem anders wirken als erwartet."
Checkliste für Käufer vor der Sanierung
Es geht nicht darum, notwendige Maßnahmen künstlich zu vermeiden. Aber Käufer sollten vor dem Start der Sanierung wissen, welche steuerlichen Folgen Umfang und Zeitpunkt der Maßnahmen haben können. Eine knappe Checkliste, idealerweise vor der ersten Handwerkerrechnung durchzugehen:
- Wie hoch ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (Aufteilung Boden / Gebäude)?
- Wie hoch ist die 15-%-Grenze netto – also 15 % vom Gebäudeanteil?
- Welche Maßnahmen sind in den ersten drei Jahren nach Anschaffung geplant?
- Welche dieser Maßnahmen zählen typischerweise zur Grenze (Fenster, Bad, Heizung, Elektrik, Böden, Türen, Dach, Modernisierung)?
- Welche Maßnahmen sind sofort notwendig (z. B. wegen Vermietbarkeit oder Sicherheit)?
- Welche Maßnahmen können eventuell nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist erfolgen?
- Gibt es Maßnahmen, die ohnehin Herstellungskosten sind (Anbau, Aufstockung, neuer Wohnraum)?
- Sind die Rechnungen sauber aufgeschlüsselt – getrennt nach Material, Arbeit, Wartung und Modernisierung?
- Wurde der Steuerberater vor Beginn der Maßnahmen eingebunden?
„Die steuerliche Planung beginnt nicht erst bei der Steuererklärung, sondern idealerweise vor der ersten Handwerkerrechnung."
Kein pauschaler Steuerhack – sondern eine Abgrenzungsregel
Die 15-%-Grenze ist kein einfacher Steuertrick und keine pauschale Anleitung, um Sanierungskosten immer sofort abzusetzen. Sie ist eine steuerliche Abgrenzungsregel, die Chancen und Risiken enthält.
- Chance: Wer mit Bedacht plant und unter der Grenze bleibt, kann den vollen Sofortabzug nutzen und die Steuerwirkung schon im laufenden Jahr realisieren.
- Risiko: Wer die Grenze versehentlich überschreitet – auch durch späte Nachzüglermaßnahmen – kann den Sofortabzug rückwirkend verlieren.
„Wer unterhalb der Grenze bleibt, kann steuerlich profitieren. Wer die Grenze versehentlich überschreitet, kann den Sofortabzug verlieren."
Rechtsgrundlagen für die eigene Vertiefung
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15-%-Grenze, Drei-Jahres-Zeitraum, Nettoaufwendungen, Gebäudeanschaffungskosten.
- BMF-Schreiben zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden.
- BFH-Rechtsprechung zur Einbeziehung typischer Maßnahmen wie Fenster, Sanitär, Elektro, Heizung, Böden, Dach und Schönheitsreparaturen im Sanierungs-Zusammenhang.
- Einkommensteuer-Hinweise der Finanzverwaltung als ergänzende Auslegungshilfe.
Fazit zur 15-%-Grenze
Die 15-%-Grenze ist eine der wichtigsten steuerlichen Regeln beim Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie. Sie entscheidet häufig darüber, ob Sanierungskosten sofort steuermindernd wirken oder nur über die Gebäude-AfA über viele Jahrzehnte verteilt werden.
Wer vor dem Kauf und vor Beginn der Maßnahmen sauber plant, kann böse Überraschungen vermeiden und seine Investition steuerlich besser strukturieren. Das beste Werkzeug dafür: eine ehrliche Kalkulation des Gebäudeanteils, eine realistische Maßnahmenliste für die ersten drei Jahre – und der frühe Schulterschluss mit dem Steuerberater.
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen
Gerade bei Bestandsimmobilien lohnt es sich, nicht nur Kaufpreis, Finanzierung und Miete zu prüfen, sondern auch geplante Sanierungen steuerlich vorab einzuordnen. Wenn Sie über ein konkretes Objekt nachdenken, melden Sie sich gerne für ein unverbindliches Erstgespräch: Erstgespräch anfragen →
Hinweis
Dieser Beitrag stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Behandlung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten hängt vom Einzelfall ab. Insbesondere die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten sollte vor Beginn der Maßnahmen mit einem Steuerberater geprüft werden.
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