Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf: Warum Grund-und-Boden vs. Gebäude im Notarvertrag stehen sollte
Die Aufteilung des Kaufpreises in Grund-und-Boden und Gebäudeanteil entscheidet über die jährliche AfA und damit über zehntausende Euro Steuerwirkung. Warum sie schon im Notarvertrag festgelegt werden sollte und welche Rolle die BMF-Arbeitshilfe dabei spielt.
Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist
Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtkaufpreis. Für das Finanzamt zerfällt dieser Preis aber in zwei sehr unterschiedliche Bestandteile: den Anteil für Grund und Boden und den Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, Grund und Boden nicht.
Das macht die Aufteilung zu einer der wirkungsvollsten Stellschrauben bei der steuerlichen Behandlung einer Kapitalanlageimmobilie. Sie entscheidet über die jährliche Gebäude-AfA und damit unmittelbar über zehntausende Euro Steuerwirkung über die gesamte Haltedauer. Sie bestimmt außerdem die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten und beeinflusst die Bemessungsgrundlage eines etwaigen Restnutzungsdauer-Gutachtens.
Trotz dieser Tragweite wird die Aufteilung in vielen Kaufverträgen überhaupt nicht geregelt. Das Finanzamt nimmt dann eine eigene Aufteilung vor, und die kann für den Käufer ungünstiger ausfallen als eine fundierte Eigenkalkulation. Dieser Beitrag erklärt, wie es besser geht.
Vorab
Dieser Beitrag stellt keine Steuerberatung dar. Die Kaufpreisaufteilung hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem Notartermin mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Wo die Aufteilung steuerlich überall hineinwirkt
Die Kaufpreisaufteilung wirkt sich auf mehrere steuerlich relevante Größen aus, nicht nur auf die AfA. Drei Effekte sind besonders wichtig:
- Gebäude-AfA: Nur der Gebäudeanteil wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Höherer Gebäudeanteil = höhere jährliche AfA = niedrigerer steuerpflichtiger Mietüberschuss.
- 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Grenze berechnet sich auf den Gebäudeanteil. Höherer Gebäudeanteil = größerer Sanierungs-Sofortabzugs-Spielraum.
- Restnutzungsdauer-Gutachten: Wenn die Gebäude-AfA über ein Gutachten von 2 % auf einen höheren Satz angehoben wird, multipliziert sich der Vorteil ebenfalls mit dem Gebäudeanteil.
„Der Gebäudeanteil ist die Steuer-Hebellinie. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil bedeutet jährlich höhere AfA und mehr Spielraum bei Sanierungen."
Was das Finanzamt macht, wenn keine Aufteilung im Kaufvertrag steht
Liegt keine vertragliche Aufteilung vor, wendet das Finanzamt regelmäßig eine eigene Methode an. Die Verwaltung hat dafür eine standardisierte Arbeitshilfe entwickelt: die Excel-Datei zur Kaufpreisaufteilung des Bundesministeriums der Finanzen.
Das Ergebnis dieser standardisierten Berechnung kann im Einzelfall deutlich von einer sachgerechten Aufteilung abweichen, etwa wenn besondere Lage- oder Substanzmerkmale nicht abgebildet sind. Fällt dabei der Bodenanteil zu hoch aus, ist das für den Käufer ungünstig: höherer Bodenanteil = niedrigerer Gebäudeanteil = niedrigere AfA = höhere laufende Steuerlast.
Wichtig: Das BMF-Ergebnis ist nicht zwingend bindend
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe ein Hilfsmittel ist, aber kein verbindlicher Rechenrahmen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Der Steuerpflichtige darf eine fundierte abweichende Aufteilung darlegen, etwa über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, und das Finanzamt muss diese im Grundsatz prüfen und kann sie nicht pauschal mit dem Excel-Ergebnis überspielen.
Praktische Konsequenz
Wer keine Aufteilung im Vertrag hat und keine eigene Begründung mitliefert, bekommt im Regelfall die BMF-Excel-Aufteilung als Ausgangspunkt. Eine eigene sachgerechte Aufteilung bleibt möglich, muss dann aber nachvollziehbar belegt werden. Wer im Vertrag eine begründete Aufteilung festlegt, hat eine deutlich bessere Verhandlungsposition gegenüber dem Finanzamt.
Die BMF-Excel-Arbeitshilfe: Was sie kann und wo ihre Grenzen sind
Das Bundesfinanzministerium stellt für die Kaufpreisaufteilung eine kostenlose Excel-Datei zur Verfügung. Sie wird vom Finanzamt aktiv genutzt und kann auch vom Steuerpflichtigen selbst herangezogen werden, etwa als Vergleichsmaßstab oder als Ausgangspunkt für eigene Berechnungen.
Verfügbar ist sie hier: BMF-Datenportal: Kaufpreisaufteilung Grundstücke.
Was die Arbeitshilfe leistet
- Ermittelt rechnerisch den Boden- und Gebäudeanteil anhand standardisierter Verfahren (Sachwert-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren).
- Bezieht Bodenrichtwerte, Baujahr, Wohnfläche, Bauweise, Grundstücksgröße und Modernisierungsstand mit ein.
- Liefert eine schnelle Orientierungsrechnung, die das Finanzamt häufig als Ausgangspunkt verwendet.
- Ist kostenlos, transparent und für jedermann zugänglich.
Wo die Arbeitshilfe an Grenzen stößt
- Die Excel-Datei berücksichtigt nicht alle besonderen Lage- oder Substanzfaktoren. Sie ist eine standardisierte Annäherung, keine individuelle Bewertung.
- In der Fassung, die der BFH 2020 geprüft hat, fehlte ein Regionalisierungsfaktor; in Ballungsräumen fiel der Gebäudewert dadurch zu niedrig und der Bodenanteil zu hoch aus (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Prüfen Sie, welche Fassung das Finanzamt verwendet und ob sie Ihr Objekt sachgerecht abbildet.
- Bei alten Bestandsobjekten mit hoher Restsubstanz kann sie den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzen.
- Sie ersetzt kein qualifiziertes Sachverständigengutachten und ist, wie der BFH bestätigt hat, für den Steuerpflichtigen nicht zwingend bindend.
Warum die Aufteilung schon im Notarvertrag stehen sollte
Eine bereits im notariellen Kaufvertrag dokumentierte Aufteilung des Kaufpreises ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich der AfA zugrunde zu legen, sofern sie kein Scheingeschäft und kein Gestaltungsmissbrauch ist und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Eine Abweichung vom Bodenrichtwert allein reicht dem Finanzamt dafür nicht aus. Das entlastet den Käufer in der späteren Steuererklärung deutlich.
Beispielformulierung im Kaufvertrag
Mögliche Klausel
„Die Vertragsparteien sind sich einig, dass der Gesamtkaufpreis von … € sich wie folgt aufteilt: Grund und Boden … €, Gebäudeanteil … €. Diese Aufteilung beruht auf einer sachgerechten Bewertung anhand des Bodenrichtwerts und des aktuellen Gebäudezustands. Die Parteien gehen davon aus, dass diese Aufteilung steuerlich anerkennbar ist.“
Eine solche Klausel hat drei Vorteile:
- Grundsätzlich maßgeblich: Die vertragliche Aufteilung wird der AfA zugrunde gelegt, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Ihre Begründung und Unterlagen brauchen Sie trotzdem, wenn das Finanzamt nachfragt.
- Nachvollziehbare Grundlage für die Anschaffungskosten: Eine dokumentierte und begründete Aufteilung erleichtert die steuerliche Prüfung. Eine abweichende Aufteilung durch das Finanzamt bleibt möglich.
- Verhandlungsposition im Streitfall: Eine notariell dokumentierte Aufteilung ist ein starkes Indiz, auch ohne dass sie zwingend bindend wäre.
Vorsicht: Nicht alles ist erlaubt
Die Aufteilung muss sachgerecht bleiben. Eine Aufteilung ohne sachliche Grundlage, die zu Bodenrichtwert und Gebäudezustand nicht passt, wird vom Finanzamt regelmäßig verworfen und schützt nicht. Ziel ist nicht, mit Tricks zu arbeiten, sondern eine realistische, gut dokumentierte Aufteilung verbindlich zu fixieren.
Praxisbeispiel: Was zehn Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil ausmachen
Damit der Hebel greifbar wird, ein einfaches Beispiel. Anleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 €. Es gibt zwei Aufteilungs-Szenarien:
| Szenario | Grund und Boden | Gebäudeanteil |
|---|---|---|
| A: BMF-Excel ergibt 30 / 70 | 75.000 € | 175.000 € |
| B: Vertragliche Aufteilung 20 / 80 | 50.000 € | 200.000 € |
| Differenz | − 25.000 € | + 25.000 € |
Effekt auf die jährliche AfA
| Szenario | Gebäudeanteil | AfA-Satz | Jährliche AfA |
|---|---|---|---|
| A | 175.000 € | 2,0 % | 3.500 € |
| B | 200.000 € | 2,0 % | 4.000 € |
| Differenz pro Jahr | + 500 € |
500 € zusätzliche AfA pro Jahr klingen unspektakulär. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das aber einer jährlichen Steuerentlastung von 210 €, und über die typische 30-jährige Haltedauer eines Kapitalanlageobjekts kumuliert sich das auf etwa 6.300 €. Bei höherem AfA-Satz (z. B. nach Restnutzungsdauer-Gutachten) skaliert der Vorteil entsprechend.
Zusätzlicher Effekt auf die 15-%-Grenze
| Szenario | Gebäudeanteil | 15-%-Grenze (netto) |
|---|---|---|
| A | 175.000 € | 26.250 € |
| B | 200.000 € | 30.000 € |
| Mehr Sanierungs-Sofortabzug-Spielraum | + 3.750 € |
Kumulierter Effekt
Eine fundiert begründete Verschiebung um zehn Prozentpunkte zugunsten des Gebäudeanteils kann über die Haltedauer schnell einen fünfstelligen Steuervorteil bedeuten: über AfA-Wirkung, höhere 15-%-Grenze und (bei RNDG) gehebelte AfA. Vorausgesetzt natürlich, die Aufteilung ist sachlich begründet und nicht künstlich konstruiert.
Wie man eine sauber begründete Aufteilung erstellt
Eine im Notarvertrag fixierte Aufteilung sollte sich nicht aus dem Bauch heraus ergeben, sondern auf nachvollziehbaren Grundlagen basieren. Maßstab ist das Verhältnis von Bodenwert zu Gebäudewert; beide Werte werden zuerst getrennt ermittelt (BFH, Urteil vom 20.09.2022, IX R 12/21). In der Praxis helfen dabei drei Bausteine.
Baustein 1: Bodenrichtwerte als Grundlage
Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind öffentlich zugänglich (Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS der jeweiligen Bundesländer). Sie geben einen marktnahen Wert pro Quadratmeter Grundstück. Der Richtwert muss zum Grundstück passen und wird bei Abweichungen (etwa beim Maß der Bebauung) angepasst. Beispiel ohne solche Anpassungen: Bei 200 m² Grundstück und einem Bodenrichtwert von 250 €/m² ergibt sich ein Bodenwert von 50.000 €. Wichtig: Den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen und den Rest dem Gebäude zuzuschlagen (Restwertmethode), erkennt das Finanzamt in der Regel nicht an. Aufgeteilt wird der Kaufpreis im Verhältnis von Bodenwert zu Gebäudewert, den Gebäudewert liefert Baustein 2.
Baustein 2: Gebäudewert mit einem passenden Verfahren
Den Gebäudewert ermittelt man nach der ImmoWertV mit dem Verfahren, das zum Objekt passt: häufig das Sachwertverfahren (Normalherstellungskosten, Alter, Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad), bei vermieteten Renditeobjekten auch das Ertragswertverfahren. Einen Vorrang bestimmter Verfahren gibt es nicht (BFH, IX R 12/21). Bodenwert und Gebäudewert ergeben zusammen einen Gesamtwert, nach dessen Verhältnis der Kaufpreis prozentual aufgeteilt wird.
Baustein 3: Qualifiziertes Sachverständigengutachten
Für hochwertige Objekte oder im Streitfall mit dem Finanzamt lohnt sich ein qualifiziertes Bewertungsgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Es kostet typischerweise 800–2.500 €, ist aber gegenüber dem Finanzamt das stärkste Argument und kann den BFH-Argumentations-Pfad gegen die BMF-Arbeitshilfe absichern.
Pragmatischer Ansatz
Für viele Standard-Kapitalanlageobjekte ist eine nachvollziehbare Rechnung aus Bodenrichtwert und einem zum Objekt passenden Verfahren für den Gebäudewert ein guter Ausgangspunkt, eingebracht in die Vertragsverhandlung und dokumentiert im Kaufvertrag. Ein vollständiges Gutachten lohnt sich vor allem bei größeren Volumina oder absehbar streitanfälligen Konstellationen.
Typische Fallen bei der Kaufpreisaufteilung
Vier Fehler tauchen in der Praxis besonders häufig auf:
- Keine Aufteilung im Vertrag: Das Finanzamt nimmt dann die BMF-Arbeitshilfe als Ausgangspunkt, und der Käufer muss eine abweichende Aufteilung erst selbst belegen.
- Willkürliche Wunsch-Aufteilung, z. B. 95 % Gebäudeanteil ohne sachliche Grundlage, wird vom Finanzamt verworfen und schadet eher.
- Veraltete Bodenrichtwerte: Werte können sich in Boom-Regionen alle zwei Jahre deutlich ändern; immer den aktuellen Richtwertstand prüfen.
- Unklare Grundstücksgröße: Bei Eigentumswohnungen ist nur der anteilige Miteigentumsanteil am Grundstück relevant, nicht die volle Grundstücksfläche der WEG.
Bei Eigentumswohnungen besonders aufpassen
Bei einer Eigentumswohnung entfällt der Bodenanteil nur auf den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück (z. B. 87/1000). Wer die volle Grundstücksgröße ansetzt, überschätzt den Bodenanteil und rechnet sich damit einen zu niedrigen Gebäudeanteil und zu wenig AfA aus.
Wie die Aufteilung mit anderen Steuerthemen zusammenspielt
Die Kaufpreisaufteilung ist kein isoliertes Thema. Sie greift in mehrere andere steuerliche Bausteine ein, die wir in eigenen Beiträgen ausführlich behandelt haben:
- Gebäude-AfA: Höherer Gebäudeanteil = höhere jährliche Abschreibung über 50 Jahre (bei 2 %) bzw. über die im RNDG ermittelte Restnutzungsdauer. Siehe AfA und Restnutzungsdauergutachten.
- 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Bemisst sich am Gebäudeanteil. Höherer Gebäudeanteil = größerer Spielraum für sofort abziehbare Sanierungen. Siehe 15-%-Grenze beim Immobilienkauf.
- 10-Jahres-Frist beim Verkauf: Bei einem Verkauf innerhalb der Frist wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn um die bereits in Anspruch genommene AfA erhöht. Wer höhere AfA gezogen hat, hat zwar mehr laufende Steuerentlastung, aber auch eine höhere AfA-Rückrechnung im Verkaufsfall. Siehe Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Eine durchdachte Kaufpreisaufteilung ist also kein Selbstzweck. Sie ist das Fundament, auf dem alle weiteren steuerlichen Gestaltungen aufbauen.
Checkliste vor dem Notartermin
Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, idealerweise schon mehrere Wochen vorher, gehören folgende Punkte abgeklopft:
- Habe ich den aktuellen Bodenrichtwert für die Lage eingesehen (BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes)?
- Habe ich den Miteigentumsanteil am Grundstück bei einer Eigentumswohnung berücksichtigt, nicht die volle Grundstücksfläche?
- Habe ich die BMF-Arbeitshilfe als Vergleichsrechnung durchgespielt?
- Habe ich eine sachgerechte Eigenkalkulation (Bodenrichtwert + passendes Verfahren für den Gebäudewert) erstellt?
- Liegen die Werte in einem plausiblen Korridor oder gibt es eine Verschiebung, die das Finanzamt prüfen wird?
- Habe ich die Aufteilungsklausel im Kaufvertrag mit dem Notar abgestimmt?
- Wurde der Steuerberater vor dem Notartermin eingebunden?
- Bei höheren Volumina: Lohnt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten zur Absicherung der Aufteilung?
„Die Steuerstrategie beginnt nicht beim ersten Mietüberschuss, sondern bei der Aufteilung im Notarvertrag."
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung in Grund-und-Boden und Gebäudeanteil ist eine der wirkungsvollsten und am häufigsten übersehenen Stellschrauben beim Immobilienkauf. Sie entscheidet über die jährliche AfA, den Spielraum bei der 15-%-Grenze und den späteren Hebel eines Restnutzungsdauergutachtens.
Wer die Aufteilung passiv dem Finanzamt überlässt, bekommt in der Regel das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe, das nicht immer zur tatsächlichen Wertverteilung passt. Wer dagegen eine sachgerechte Aufteilung schon im Notarvertrag fixiert und nachvollziehbar begründet, schafft sich eine deutlich bessere Verhandlungsposition und kann über die gesamte Haltedauer einen fünfstelligen Steuervorteil realisieren.
Wenn Sie aktuell eine Immobilie kaufen
Sprechen Sie die Kaufpreisaufteilung früh an, am besten in der Phase, in der der Kaufvertragsentwurf erstellt wird. Eine fundierte Aufteilung kostet wenig zusätzliche Mühe und kann steuerlich erheblichen Unterschied machen. Als Makler sorge ich dafür, dass die Aufteilung früh im Kaufvertragsentwurf steht und mit Bodenrichtwert und Objektdaten belegt ist. Die steuerliche Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater. Erstgespräch anfragen →
Hinweis
Dieser Beitrag stellt keine Steuerberatung dar. Die konkrete Aufteilung hängt von Lage, Substanz, Bodenrichtwert und individueller Vertragsgestaltung ab und sollte vor dem Notartermin mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
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