Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf: Warum Grund-und-Boden vs. Gebäude im Notarvertrag stehen sollte

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so wichtig ist

Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtkaufpreis. Für das Finanzamt zerfällt dieser Preis aber in zwei sehr unterschiedliche Bestandteile: den Anteil für Grund und Boden und den Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig – Grund und Boden nicht.

Das macht die Aufteilung zu einer der wirkungsvollsten Stellschrauben bei der steuerlichen Behandlung einer Kapitalanlageimmobilie. Sie entscheidet über die jährliche Gebäude-AfA – und damit unmittelbar über zehntausende Euro Steuerwirkung über die gesamte Haltedauer. Sie bestimmt außerdem die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten und beeinflusst die Bemessungsgrundlage eines etwaigen Restnutzungsdauer-Gutachtens.

Trotz dieser Tragweite wird die Aufteilung in vielen Kaufverträgen überhaupt nicht geregelt. Das Finanzamt nimmt dann eine eigene Aufteilung vor – und die ist für den Käufer in der Regel ungünstiger als eine fundierte Eigenkalkulation. Dieser Beitrag erklärt, wie es besser geht.

Wo die Aufteilung steuerlich überall hineinwirkt

Die Kaufpreisaufteilung wirkt sich auf mehrere steuerlich relevante Größen aus – nicht nur auf die AfA. Drei Effekte sind besonders wichtig:

• Gebäude-AfA: Nur der Gebäudeanteil wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Höherer Gebäudeanteil = höhere jährliche AfA = niedrigerer steuerpflichtiger Mietüberschuss.
• 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Grenze berechnet sich auf den Gebäudeanteil. Höherer Gebäudeanteil = größerer Sanierungs-Sofortabzugs-Spielraum.
• Restnutzungsdauer-Gutachten: Wenn die Gebäude-AfA über ein Gutachten von 2 % auf einen höheren Satz angehoben wird, multipliziert sich der Vorteil ebenfalls mit dem Gebäudeanteil.

„Der Gebäudeanteil ist die Steuer-Hebellinie. Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil bedeutet jährlich höhere AfA und mehr Spielraum bei Sanierungen."

Was das Finanzamt macht, wenn keine Aufteilung im Kaufvertrag steht

Liegt keine vertragliche Aufteilung vor, wendet das Finanzamt regelmäßig eine eigene Methode an. Die Verwaltung hat dafür eine standardisierte Arbeitshilfe entwickelt – die Excel-Datei zur Kaufpreisaufteilung des Bundesministeriums der Finanzen.

Das Ergebnis dieser amtlichen Berechnung weicht in vielen Fällen deutlich von einer sachgerechten Markt-Aufteilung ab – meist mit einem höheren Bodenanteil als wirtschaftlich plausibel. Das ist für den Käufer ungünstig: höherer Bodenanteil = niedrigerer Gebäudeanteil = niedrigere AfA = höhere laufende Steuerlast.

Wichtig: Das BMF-Ergebnis ist nicht zwingend bindend

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe ein Hilfsmittel ist, aber kein verbindlicher Rechenrahmen (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19). Der Steuerpflichtige darf eine fundierte abweichende Aufteilung darlegen – etwa über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten – und das Finanzamt muss diese im Grundsatz prüfen und kann sie nicht pauschal mit dem Excel-Ergebnis überspielen.

Die BMF-Excel-Arbeitshilfe – was sie kann und wo ihre Grenzen sind

Das Bundesfinanzministerium stellt für die Kaufpreisaufteilung eine kostenlose Excel-Datei zur Verfügung. Sie wird vom Finanzamt aktiv genutzt – und kann auch vom Steuerpflichtigen selbst herangezogen werden, etwa als Vergleichsmaßstab oder als Ausgangspunkt für eigene Berechnungen.

Verfügbar ist sie hier: BMF-Datenportal – Kaufpreisaufteilung Grundstücke.

Was die Arbeitshilfe leistet

• Ermittelt rechnerisch den Boden- und Gebäudeanteil anhand standardisierter Verfahren (Sachwert-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren).
• Bezieht Bodenrichtwerte, Baujahr, Wohnfläche, Bauweise, Grundstücksgröße und Modernisierungsstand mit ein.
• Liefert eine schnelle Orientierungsrechnung, die das Finanzamt häufig als Ausgangspunkt verwendet.
• Ist kostenlos, transparent und für jedermann zugänglich.

Wo die Arbeitshilfe an Grenzen stößt

• Die Excel-Datei berücksichtigt nicht alle besonderen Lage- oder Substanzfaktoren – sie ist eine standardisierte Annäherung, keine individuelle Bewertung.
• Sie tendiert in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportional hohen Bodenanteil.
• Bei alten Bestandsobjekten mit hoher Restsubstanz kann sie den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzen.
• Sie ersetzt kein qualifiziertes Sachverständigengutachten und ist – wie der BFH bestätigt hat – für den Steuerpflichtigen nicht zwingend bindend.

Warum die Aufteilung schon im Notarvertrag stehen sollte

Eine bereits im notariellen Kaufvertrag dokumentierte Aufteilung des Kaufpreises wird vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt – sofern sie nicht offensichtlich unangemessen ist (z. B. willkürliche Aufteilung 1 % Boden / 99 % Gebäude). Das ergibt sich aus ständiger Rechtsprechung und entlastet den Käufer in der späteren Steuererklärung deutlich.

Beispielformulierung im Kaufvertrag

Eine solche Klausel hat drei Vorteile:

• Beweislast verschiebt sich: Das Finanzamt muss begründen, warum eine andere Aufteilung angemessen wäre – nicht der Käufer, warum die vertragliche Aufteilung okay sein soll.
• Verbindliche Grundlage für die Bilanzierung der Anschaffungskosten – kein Risiko, dass das Finanzamt nachträglich überraschend umqualifiziert.
• Verhandlungsposition im Streitfall: Eine notariell dokumentierte Aufteilung ist ein starkes Indiz – auch ohne dass sie zwingend bindend wäre.

Praxisbeispiel: Was 10 Prozent mehr Gebäudeanteil ausmachen

Damit der Hebel greifbar wird, ein einfaches Beispiel. Anleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 €. Es gibt zwei Aufteilungs-Szenarien:

Effekt auf die jährliche AfA

500 € zusätzliche AfA pro Jahr klingen unspektakulär. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das aber einer jährlichen Steuerentlastung von 210 € – und über die typische 30-jährige Haltedauer eines Kapitalanlageobjekts kumuliert sich das auf etwa 6.300 €. Bei höherem AfA-Satz (z. B. nach Restnutzungsdauer-Gutachten) skaliert der Vorteil entsprechend.

Zusätzlicher Effekt auf die 15-%-Grenze

Wie man eine sauber begründete Aufteilung erstellt

Eine im Notarvertrag fixierte Aufteilung sollte sich nicht aus dem Bauch heraus ergeben, sondern auf nachvollziehbaren Grundlagen basieren. In der Praxis bieten sich vor allem drei Wege an – einzeln oder kombiniert.

Weg 1: Bodenrichtwerte als Grundlage

Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind öffentlich zugänglich (Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS der jeweiligen Bundesländer). Sie geben einen marktnahen Wert pro Quadratmeter Grundstück. Beispiel: Bei 200 m² Grundstück und einem Bodenrichtwert von 250 €/m² ergibt sich ein Bodenwert von 50.000 €. Der Restbetrag des Kaufpreises ist dann der Gebäudeanteil.

Weg 2: Sachwertverfahren für das Gebäude

Über das vereinfachte Sachwertverfahren nach ImmoWertV lässt sich der Gebäudewert anhand von Normalherstellungskosten, Alter, Restnutzungsdauer und Modernisierungsgrad ermitteln. Die Summe aus Bodenwert (über Bodenrichtwert) plus Gebäudesachwert ergibt einen Gesamtwert, an dem der Kaufpreis prozentual aufgeteilt werden kann.

Weg 3: Qualifiziertes Sachverständigengutachten

Für hochwertige Objekte oder im Streitfall mit dem Finanzamt lohnt sich ein qualifiziertes Bewertungsgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Es kostet typischerweise 800–2.500 €, ist aber gegenüber dem Finanzamt das stärkste Argument – und kann den BFH-Argumentations-Pfad gegen die BMF-Arbeitshilfe absichern.

Typische Fallen bei der Kaufpreisaufteilung

Vier Fehler tauchen in der Praxis besonders häufig auf:

• Keine Aufteilung im Vertrag – das Finanzamt nutzt dann die BMF-Excel und der Käufer hat die schlechtere Position.
• Willkürliche Wunsch-Aufteilung – z. B. 95 % Gebäudeanteil ohne sachliche Grundlage – wird vom Finanzamt verworfen und schadet eher.
• Veraltete Bodenrichtwerte – Werte können sich in Boom-Regionen alle zwei Jahre deutlich ändern; immer den aktuellen Richtwertstand prüfen.
• Unklare Grundstücksgröße – bei Eigentumswohnungen ist nur der anteilige Miteigentumsanteil am Grundstück relevant, nicht die volle Grundstücksfläche der WEG.

Wie die Aufteilung mit anderen Steuerthemen zusammenspielt

Die Kaufpreisaufteilung ist kein isoliertes Thema. Sie greift in mehrere andere steuerliche Bausteine ein, die wir in eigenen Beiträgen ausführlich behandelt haben:

• Gebäude-AfA: Höherer Gebäudeanteil = höhere jährliche Abschreibung über 50 Jahre (bei 2 %) bzw. über die im RNDG ermittelte Restnutzungsdauer. Siehe AfA und Restnutzungsdauergutachten.
• 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten: Bemisst sich am Gebäudeanteil. Höherer Gebäudeanteil = größerer Spielraum für sofort abziehbare Sanierungen. Siehe 15-%-Grenze beim Immobilienkauf.
• 10-Jahres-Frist beim Verkauf: Bei einem Verkauf innerhalb der Frist wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn um die bereits in Anspruch genommene AfA erhöht. Wer höhere AfA gezogen hat, hat zwar mehr laufende Steuerentlastung – aber auch eine höhere AfA-Rückrechnung im Verkaufsfall. Siehe Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Eine durchdachte Kaufpreisaufteilung ist also kein Selbstzweck – sie ist das Fundament, auf dem alle weiteren steuerlichen Gestaltungen aufbauen.

Checkliste vor dem Notartermin

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird – idealerweise schon mehrere Wochen vorher – gehören folgende Punkte abgeklopft:

• Habe ich den aktuellen Bodenrichtwert für die Lage eingesehen (BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes)?
• Habe ich den Miteigentumsanteil am Grundstück bei einer Eigentumswohnung berücksichtigt – nicht die volle Grundstücksfläche?
• Habe ich die BMF-Arbeitshilfe als Vergleichsrechnung durchgespielt?
• Habe ich eine sachgerechte Eigenkalkulation (Bodenrichtwert + vereinfachtes Sachwertverfahren) erstellt?
• Liegen die Werte in einem plausiblen Korridor oder gibt es eine Verschiebung, die das Finanzamt prüfen wird?
• Habe ich die Aufteilungsklausel im Kaufvertrag mit dem Notar abgestimmt?
• Wurde der Steuerberater vor dem Notartermin eingebunden?
• Bei höheren Volumina: Lohnt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten zur Absicherung der Aufteilung?

„Die Steuerstrategie beginnt nicht beim ersten Mietüberschuss, sondern bei der Aufteilung im Notarvertrag."

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung in Grund-und-Boden und Gebäudeanteil ist eine der wirkungsvollsten – und am häufigsten übersehenen – Stellschrauben beim Immobilienkauf. Sie entscheidet über die jährliche AfA, den Spielraum bei der 15-%-Grenze und den späteren Hebel eines Restnutzungsdauergutachtens.

Wer die Aufteilung passiv dem Finanzamt überlässt, bekommt regelmäßig das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe – und damit oft einen Bodenanteil, der höher liegt als wirtschaftlich plausibel. Wer dagegen eine sachgerechte Aufteilung schon im Notarvertrag fixiert und mit Bodenrichtwert plus Sachwertverfahren begründet, schafft sich eine deutlich bessere Verhandlungsposition – und kann über die gesamte Haltedauer einen fünfstelligen Steuervorteil realisieren.